ページ番号 1000939 更新日 令和6年3月21日
土地に対して課税される固定資産税および都市計画税は、総務大臣が定めた「固定資産（土地）評価基準」に基づいて、地目別に定められた評価方法により求めた価格をもとに課税標準額を算定し、それぞれの税率を乗じて求めます。
地目は、田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野および雑種地をいいます。固定資産の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目によります。
地積は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。
価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。
原則として、固定資産課税台帳に登録された価格です。住宅用地のように課税標準の特例措置が適用される場合や、土地について税負担の調整措置が適用された場合は、価格よりも低く算定されます。
固定資産税についての土地の評価は、街路に沿接する標準的な土地の1平方メートル当たりの価格である路線価に基づき、画地計算法を適用して評価額を求める市街地宅地評価法（路線価方式）により行なっています。具体的には以下の手順で行ないます。
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（1）用途地区の区分 |
宅地の利用状況が共通な地域を区分すること。国分寺市における用途地区は（ア）普通商業地区（イ）併用住宅地区（ウ）普通住宅地区（エ）大工場地区の4グループに分けています。 |
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| （2）状況類似地域の区分 | 用途地区について、街路の状況、家屋の疎密度など、その状況が相当に相違する地域（これを「状況類似地域」という）に区分します。 |
| （3）標準宅地の選定 | 状況類似地域ごとに、主要な街路に沿接する宅地のうちから、奥行・間口・形状などからみて標準的なものと認められる宅地（標準宅地）を選定します。 |
| （4）主要な街路への路線価の付設 | 当該主要な街路に沿接する標準宅地の1平方メートルあたりの適正な時価に基づいて付設します。 |
| （5）その他の街路への路線価の付設 | 主要な街路の路線価に比準して、その他の街路に路線価を付設します。 |
| （6）画地計算法 | 路線価を基礎として、その路線価に沿接する土地ごとに奥行・間口・形状・利用上の制限などを標準的な画地の状況と比較して、1平方メートル当たりの価格を算出します。 |
| （7）各土地の評価額の算出 | 各土地の1平方メートル当たりの価格に地積を乗じて評価額を算出します。 |
住宅用地および市街化区域農地については、その税負担を軽減するために、課税標準の特例措置が適用されます。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（一画地・一住居、200平方メートルまで） | 評価額の 6分の1 |
評価額の 3分の1 |
| 一般住宅用地（一画地・一住居、住宅の床面積×10−200平方メートル) | 評価額の 3分の1 |
評価額の 3分の2 |
| 市街化区域農地 | 評価額の 3分の1 |
評価額の 3分の2 |
課税標準の特例措置が適用される住宅用地の面積は、家屋の敷地面積に下表の住宅用地の率を乗じて求めます。
| 家屋 | 居住部分の割合 | 住宅用地の率 |
|---|---|---|
| 専用住宅 | 全部 | 1.0 |
| 地上4階以下の併用住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0.5 |
| 地上4階以下の併用住宅 | 2分の1以上 | 1.0 |
| 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0.5 |
| 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 | 2分の1以上4分の3未満 | 0.75 |
| 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 | 4分の3以上 | 1.0 |
平成9年度より、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準（評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引下げまたは据置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。
これまで、負担水準の均衡化・適正化に取り組んできた結果、地域ごとの負担水準の均衡化は相当程度進展していますが、一部には依然としてばらつきが残っています。
こうした点を踏まえ、令和6年度から令和8年度までの負担調整措置については、令和3年度から令和5年度までの負担調整の仕組みを継続することとされています。
令和3年度は評価替えを行なう年度ですが、令和3年度税制改正に伴い、新型コロナウイルス感染症による社会経済活動や国民生活全般を取り巻く環境が大きく変化したことを踏まえ、納税者の負担感に配慮する観点から、特別な措置が講じられます。それに従い、令和3年度に限り、評価替えを行なった結果税額が上昇する土地については、令和2年度の税額に据置く特別な措置が講じられ、結果として税額の変更は行なわれません。
ただし、以下の土地は据置き措置の対象外となり、税額が変わります。
＊地目変換、分合筆、土地区画整理事業による仮換地指定等の土地の区画形質に著しい変化が生じた土地。
＊用途変更（小規模住宅用地から非住宅用地などに変更）がされた土地。
＊土地の利用状況が変更されたことにより、画地認定が見直された土地。
＊従来の評価を見直し、適正な評価に改めることによって評価額が上昇した土地。
負担水準とは・・・個々の土地の前年度課税標準額が今年度の評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもの
負担水準（％）＝前年度課税標準額÷（今年度の評価額×住宅用地特例率）×100
住宅用地特例率は固定資産税の場合は6分の1または3分の1、都市計画税の場合は3分の1または3分の2
（注釈）令和3年度の土地の固定資産税については、新型コロナウイルス感染症の影響を鑑みて、負担調整措置等により税額が増加する土地については、税額を据え置く特別な措置をしていました。ただし、当該据え置き措置は、令和4年度には適用されません。このため、令和4年度の土地の税額が前年度より上がってる場合があります。
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負担水準 |
課税標準額 |
|---|---|
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100％超 |
今年度の評価額×住宅用地特例率（1/6または1/3） |
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100％未満 |
前年度課税標準額に、今年度の評価額に住宅用地特例率（1/6または1/3）を乗じて得た額（本来の課税標準額）の5％を加えた額・・・（1） ただし、（1）が本来の課税標準額を上回る場合には、本来の課税標準額とし、 （1）が本来の課税標準額の20％を下回る場合には、本来の課税標準額の20％とする。 |
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負担水準の求め方 |
負担水準＝前年度課税標準額÷[今年度の評価額×住宅用地特例率（1/6または1/3）]×100 |
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負担水準 |
課税標準額 |
|---|---|
| 70%超 | 当該年度の評価額の70％まで引下げ |
| 60%以上70%以下 | 前年度の課税標準額を据置く |
| 60%未満 |
前年度課税標準額に、今年度の評価額の5％を加えた額・・・（2） ただし、（2）が今年度の評価額の60％を上回る場合には、今年度の評価額の60％とし、 （2）が今年度の評価額の20％を下回る場合には、今年度の評価額の20％とする。 |
| 負担水準の求め方 | 負担水準 ＝ 前年度課税標準額 ÷ 今年度の評価額 × 100 |
（注釈）ただし、令和4年度限りの措置として、商業地等（負担水準が60％未満の土地に限る。）の令和4年度の課税標準額を令和3年度の課税標準額に令和4年度の評価額の2.5%（現行：5％）を加算した額（ただし、当該額が、評価額の60％を上回る場合には60％相当額とする。）とします。
総務部 課税課 土地担当
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